大湾区物流墟市2024年年度供应创394.0万平方米的史书新高，个中头部跨境电商承租面积占比超60%。

　　2.佛山超越香港，成为大湾区物流墟市存量范围最大的都市，紧要受益于跨境电商的发作式增加。

　　3.因为闭税策略的影响，大湾区物流地产墟市面对构造性压力，但跨境电商行业的继续扩容为墟市注入信仰。

　　4.目前，美邦闭税加征策略对大湾区物流地产墟市的潜正在影响激发闭怀，局部商家准备将营业变更至新兴墟市，而局部头部跨境电商企业仍维系留意乐观立场。

　　近年来，跟着跨境电商墟市范围浮现发作式增加态势，古代物流仓储墟市的形式被重构，特别是华南地域。第一宁静戴维斯指出，仰仗珠三角的供应链和交通根本方法，华南五城承接了繁众来自邦际生意企业的配送需求。2024年，跨境电商扩张不绝促使华南高标仓租赁需求，出租率维护高位。

　　同时，第一宁静戴维斯正在指日揭晓的《大湾区物流指数通知》中指出，2024年大湾区物流墟市年度供应创394.0万平方米的史书新高。年内，正在一齐新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。

　　只是，近段光阴，闭税行动主要的策略变量，深度浸透于跨境电商全财产链条，华南物流地产范围也深受其影响。

　　一位筹办亚马逊美邦站点营业的跨境电商商家向《中邦时报》记者泄漏，目前营业暂未受到影响，仍通过深圳宝安福永的物流办事商，采用一件代发形式将商品运送至美邦墟市，可老练系影响得比及5月底才浮现出来。

　　第一宁静戴维斯外现，异日，大湾区物流墟市利钝交叉。生意摩擦升级、闭税上涨等外部报复将导致墟市增加承压，但另一方面，策略驱策下内需的增加或可适度缓解局部下行压力，而正在供应端对墟市实践精准调控将对大湾区物流租赁及投资墟市的均衡兴盛至闭主要。

　　《大湾区物流指数通知》显示，2024年大湾区物流墟市年度供应创394.0万平方米的史书新高。截至2024年年闭，区域总存量同比涨20.9%至2096.9万平方米。个中，跟着整年98.4万平方米新增供应量的入市，佛山超越香港，成为大湾区物流墟市存量范围最大的都市。截至2024年闭，佛山总存量到达396.2万平方米，较香港高3.3%。

　　第一宁静戴维斯深圳财产及物流地产办事部负担人王骏正在接纳《中邦时报》记者采访时外现，佛山超越香港成为大湾区物流墟市存量最大都市，最紧要的照样墟市自己供需相闭的自我安排。因为跨境电商发作式的增加，出于对自己货仓选址的探讨，这一区域形成了跨境电商正在货仓选址上最为目标组修仓群，简单从货仓接驳白云机场的区域，策动了本区域的货仓开发以及异日新增供应量的大幅度提拔。

　　同时，记者指日实地走访深圳众个电商园区，繁众扎根深圳的跨境商家向记者外现，深圳宝安福永是外地跨境物流办事的聚集地。该区域仰仗左近机场与船埠的地舆上风，极大地方便了物品运输；加之相对低廉的房租本钱，成为繁众跨境商家寻求物流办事的首选之地。

　　进一步细看，大湾区的物流地产墟市分为广佛肇（广州、佛山、肇庆）、深莞惠（深圳、东莞跨境物流、惠州）、珠中江（珠海、中山、江门）及香港四个子墟市。个中，广佛肇都市板块于2024年度供应面积达175.5万平方米，正在大湾区总供应中的占比超四成，为2024年区域供应的紧要根源。

　　而自2022年起，大湾区物流墟市存量范围也衔接三年以30%以上高增速加快扩张。2022—2024年间，大湾区年均供应达291.0万平方米，较2019—2021年均水准高140.8%。

　　依据第一宁静戴维斯数据，2024年大湾区物流地产墟市浮现供需构造明显改变：整年区域净吸纳量同比下滑8.3%，降至268.8万平方米；正在新增供应创史书新高的后台下，均匀空置率攀升5.3个百分点。尽量墟市面对构造性压力，但跨境电商行业的继续扩容为墟市注入信仰，行业租赁感情仍维系审慎乐观。

　　数据显示，自2019岁暮起，跨境电商已成为大湾区物流仓储墟市去化的主题驱动力。2024年新增供应中，Temu、Shein、AliExpress、TikTokShop等“中邦跨境电商四小龙”承租面积占比高达67.3%，满盈彰显该行业正在区域墟市需求中的主导身分。

　　正在租户构造层面，跨境电商企业的墟市影响力继续增添：截至2024年闭，其正在大湾区具体租户组合中的占比跃升至49.4%，较2019年大幅提拔45.9个百分点。受需求拉动，2024年大湾区物流房钱指数同比上涨2.7%，内地都市房钱涨幅区间达0.4%—4.7%。

　　陪同跨境电商租户占比迅疾提拔，古代物流租户（如创修业企业物流部分）是否面对挤出效应成为行业闭怀主题。

　　王骏以为并不存正在挤出效应。起初，从房钱角逐力来看，古代物流通业正在货仓租赁上的出价才能相较于跨境电商来说，有时能够会更高。其次，业主基于聚集筹办危急，增长筹办利润的角度也心愿有更众元化的租户构成。别的，大湾区墟市特别是广佛肇墟市异日尚有着极其可观的供应量，无论是为古代租户照样电商类客户供应面积，都是相对充盈的。

　　依据第一宁静戴维斯的预测，大湾区物流墟市范围将继续扩张。异日三年，区域新增供应总量将达1350.3万平方米，促使总存量扩张64.4%。个中，蕴涵广州、深圳、佛山、惠州、江门正在内的五个都市将于2025年迎来五年供应岑岭，进一步推升区域年度供应至612.4万平方米的又一新高。基于此，至2025年闭，大湾区物流墟市总存量预期将达2709.3万平方米，同比增加29.2%。

　　同时，广佛肇仍将是异日三年新增供应的紧要根源，估计有63.8%新增供应将源自该都市板块。个中，佛山和广州的年均新增供应将区别达156.0万平方米和102.3万平方米。

　　陪同2024年墟市供应范围攀升及异日预期增量明显，佛山物流地产墟市是否存正在兴盛过热危急、是否对电商企业变成过分依赖，这些题目亟待探求。

　　“咱们确实看到该地域正在货仓面积上增量显着，正在货仓的开发上增速显着，但现阶段咱们照旧正在闭怀墟市的改变，现阶段因为空置率相对正在一个宁静合理的限度，因此是否存正在过热已经有待寓目。从客户群体上来说，该地域新供应量大局部被电商企业消化，这是一个广泛究竟，但我更目标于这是一种墟市的自我安排以及依据经济兴盛而一直调换租户类型的一种自然顺序。”王骏说道。

　　王骏还外现，目前，因为前期邦度补贴的策动，看到许众邦内电商的城际配送物流客户正在该区域有大面积的新增需求，因此不行简陋地认定佛山的墟市过分于依赖电商企业。

　　值得注意的是，而今业内对美邦加征闭税对大湾区物流地产墟市的潜正在影响尤为闭怀。海闭总署数据显示，2024年上半年中邦跨境电商出口额达1.25万亿元，个中对美邦出口占比高达34.2%，位居出口主意地首位，明显高于英邦（8.1%）、德邦（6.2%）、法邦（4.5%）等墟市。

　　这也意味着，美邦闭税策略产生安排，将直接报复中邦跨境电商对美出口营业，进而通过供应链传导机制，对大湾区物流地产的仓储需求、房钱水准及租户构造爆发连锁反响。

　　王骏外现，目前联络特朗普出台的加税策略，稀少是对800美元以下小包裹征税即将正在5月2日正式实践，也须要进一步去寓目墟市的抗性。同时邦度接下去应当会有相应的策略和设施去刺激邦内经济及消费的兴盛和提速，这些城市鼓励城际配送，三方物流，高端创修业对高标仓面积的需求，异日须要闭怀的是这些客户是否可能代替或者配合跨境电商，成为该区域的租户主力。

　　指日，记者通过对众名深圳跨境电商商家的采访调研出现，美邦闭税加征策略的潜正在影响激发行业闭怀。局部跨境电商商家外现，出于本钱职掌与危急聚集探讨，有筹办美邦墟市的商家准备将营业渐渐向欧洲、东南亚等新兴墟市变更；与此同时，局部头部跨境电商企业（美区大卖）仰仗较强的供应链韧性和墟市抗危急才能，对美邦墟市仍持留意乐观立场，心态比力稳，筹办战略暂未产生显着安排。

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